Unterhaltskosten von Liegenschaften: Kantonaler Vergleich 2021
Zahlen Sie viel Steuern für ihr altes Haus? Wissen Sie, dass Sie bei einer Reparatur nicht nur eine Optimierung des Gebäudes vornehmen, sondern auch Geld sparen und umweltfreundliche Massnahmen treffen können. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Lösungen auf, wie Sie die Renovierungskosten ihrer Liegenschaften als Abzüge rational in ihrer Steuererklärung eintragen können und was Sie beachten sollten, falls Sie zwischen Unterhaltskosten oder Pauschalabzügen der Liegenschaften wählen können.
Es gibt zwei Optionen, wie Sie in ihrer Steuererklärung Unterhaltskosten abziehen können.
- Pauschalabzug: In diesem Fall dürfen Sie — unabhängig von Ihren effektiven Ausgaben — einen festen Prozentsatz von Ihrem Liegenschaftseinkommen abziehen. Sie benötigen dafür keine Belege zum Beweis.
- Effektive Unterhaltskosten Sie können in Ihrer Steuererklärung aber auch die Kosten angeben, die Sie tatsächlich übernommen haben. In diesem Fall müssen Sie jede einzelne Ausgabe separat deklarieren und entsprechende Belege beilegen.
Sie können jedes Jahr aufs Neue für jede Liegenschaft entscheiden, welche Vorgehensweise für Sie profitabler ist. In den meisten Kantonen gelten für jede Liegenschaft Pauschalen zwischen 10% oder 20% des deklarierten Bruttomietertrages. Detaillierte prozentuale Bedingungen je nach Kanton sehen Sie in der Tabelle unten.
Tipp
Falls ihre Ausgaben höher als 20% des Bruttomietertrages ihrer Liegenschaft liegen, macht es Sinn, die tatsächliche Kosten geltent zu machen und damit die Abzüge zu erhöhen.
Wichtig zu erwähnen ist, dass man nur Kosten abziehen darf, die nicht wertsteigernd sind. Eine Wertsteigerung bedeutet, dass man die alten Objekte nicht nur ersetzt, sondern auch hinsichtlich bestimmter Kriterien qualitativ deutlich verbessert. Der Wert des Hauses darf nicht durch die ausgeführten Massnahmen steigen.
Ausgaben für die Liegenschaft
Werterhaltende
Ausgaben
- Regelmässigkeit
- Ersatzbeschaffung
- Renovationen
- Verwaltungskosten
- Versicherungsprämien
- Erneuerungsfonds
Wertvermehrende
Ausgaben
- Eigener Aufwand / eigene Arbeit
- Kosten beim Kauf / Verkauf
- Vergrösserungen / mehr Komfort
- Entstehung von etwas «Neuem»
Was hat sich verändert?
1. Abzug von Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen
In Übereinstimmung mit neuen Regelungen (vgl. 9 Abs. 3 StHG) aus dem Bundesgesetz vom 1. Januar 2020 gehören auch Rückbaukosten, die bei Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen anfallen, zu den Unterhaltskosten. Das bedeutet, dass auch Ausgaben, die bei einer Neubauerstellung anfallen, geltend gemacht werden dürfen. Zu diesen Kosten gehören beispielsweise Aufwendungen für die Demontage, des Abbruchs, des Abtransports und der Entsorgung.
Wir schauen uns ein Beispiel an.
Sie sind Besitzer eines alten Hauses. Sie möchten ein altes Wohngebäude niederreissen und ein neues energieeffizientes Haus an dieser Stelle errichten. In ihrer Steuererklärung können sie folgende Kosten als Unterhaltskosten buchen.
| Kosten | Preis | Unterhaltskosten | |
|---|---|---|---|
| Bis 31.12.2019 | Seit 1.01.2020 | ||
| Demontage, Abbruch* | CHF 100`000 | ||
| Abtransport oder Entsorgung* | CHF 50`000 | ||
| Errichtung | CHF 800`000 | ||
| Investitionen in energetische Massnahmen* | CHF 100`000 | ||
| Schlussrechnung | CHF 100`000 | CHF 250`000 | |
Trotzdem sollten Sie darauf achten, dass Massnahmen wie beispielsweise Altlastensanierungen des Bodens, Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten und über den Rückbau hinausgehende Aushubarbeiten nicht abziehbar sind.
2. Übertragung der Kosten auf die nächsten zwei Perioden
Nach neuen Regeln können zusätzliche Investitionskosten in Energiespar- und Umweltschutz-Massnahmen sowie nötige Rückbaukosten auf die kommenden zwei Steuerperioden übertragen werden.
Z. B.: Ihr Reineinkommen beträgt im folgenden Jahr CHF 70`000 und ihre Investitionen in Energiespar-Massnahmen CHF 110`000. Das bedeutet, dass ihre zu versteuernden Einkommen vor den Sozialabzügen im folgenden Jahr bei CHF 0 liegen. Im kommenden Jahr können Sie ihr Reineinkommen um CHF 40`000 (CHF 110`000 — CHF 70`000) reduzieren.
Diese Regelungen wurden auf Bundesebene eingeführt und von den meisten Kantonen übernommen.
Ausnahme bilden Kantone wie Graubünden, Luzern und Nidwalden, die über keine gesetzlichen Grundlagen für den Abzug der Kosten von wertmehrenden Investitionen auf Staats- und Gemeinde-Ebene verfügen.
Kantonaler Vergleich der Unterhaltskosten von Liegenschaften
- Energiespar- und Umweltschutz-Massnahmekosten nicht abzugsfähig
- Energiespar- und Umweltschutz-Massnahmekosten abzugsfähig
Einzelne Kantone ordnen diverse Kosten unterschiedlich ein. Auch die Bezeichnung von Kosten kann variieren. Deswegen haben wir die Bezeichnungen der jeweiligen Kantone genutzt.
| Kanton | Neue Regelungen | Pauschalabzug | Abziehbare Kosten | Nicht abziehbare Kosten | |
|---|---|---|---|---|---|
| Unterhaltskosten | Andere Kosten | ||||
| 20% vom Bruttomietertrag / Eigenmietwert |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto Mietertrag (10% Bundesebene) Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt ist — 25% vom Brutto-Mietertrag (20% Bundesebene) |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 15% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt ist — 25% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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| Aargau |
Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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| Thurgau |
Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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| Wallis |
Das Gebäude ist weniger als 10 Jahre alt — 10% vom Brutto-Mietertrag Das Gebäude ist mehr als 10 Jahre alt — 20% vom Brutto-Mietertrag |
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