Eigenmietwert einer ausländischen Liegenschaft

Am Anfang des Jahres steht die Frage der Steuererklärung stets an erster Stelle. Doch während die steuerliche Behandlung bei inländischen Immobilien kaum Probleme bereitet, kommen immer wieder Fragen bei Liegenschaften im Ausland auf:

Warum muss ich Informationen zu ausländischen Vermögenswerten angeben, wenn ich dort bereits Steuern gezahlt habe?
Was versteht man unter dem Begriff «Eigenmietwert»?
Wie müssen diese Zahlen unter steuerlichen Gesichtspunkten richtig und möglichst optimal berechnet werden?

Wir haben für Sie die Antworten zu diesen Fragen ermittelt. Zusätzlich haben wir eine Übersicht sämtlicher kantonaler Regelungen aufgestellt: Von Kanton zu Kanton unterscheiden sich die Prozentsätze sowie die Berechnungsmethoden doch deutlich. Am Schluss finden Sie einen Vergleich, was Sie eine Liegenschaft in den unterschiedlichen Kantonen steuerlich «kosten» würde.

Deklarationspflicht

Gemäss Schweizer Steuerrecht sind sowohl weltweite Einkommen als auch weltweite Vermögen zu deklarieren. Jedoch werden nur inländische Einkünfte/Vermögen besteuert. Ausländische Faktoren werden nur zur Bestimmung des Steuersatzes herangezogen. Dieses Prinzip verletzt keine bilateralen Doppelbesteuerungsabkommen.

Wie sieht eigentlich die Bestimmung des Steuersatzes aus?

Wenn Sie in der Schweiz über ein Gesamtvermögen von CHF 100´000 und über eine ausländische Immobilie im Wert von CHF 20´000 verfügen, wird das Schweizer Vermögen (CHF 100´000) zum SteuersatzDer Steuersatz bezieht sich auf den Prozentsatz, zu dem das steuerpflichtige Einkommen einer Person oder eines Unternehmens besteuert wird. In... von CHF 120´000 (CHF 100´000 + CHF 20´000) besteuert. Die gleichen Regeln gelten für die Einkommensbesteuerung.

Wichtig

In der Schweiz gilt eine progressive Einkommensteuer. Deshalb liegt der Steuersatz für CHF 120´000 leicht höher als für CHF 100´000.

EigenmietwertDer Eigenmietwert ist ein wichtiger Faktor, der bei der Berechnung der Steuern von Immobilieneigentümern berücksichtigt wird. Er ist der hypothetische... Mehr

Beim Eigenmietwert handelt es sich um eine Besonderheit des Schweizer Steuersystems. Unter diesem Begriff versteht man das virtuelle Einkommen aus einer selbstgenutzten Liegenschaft. Dieses Einkommen wird nicht realisiert und stammt aus einem theoretisch erzielbaren Mietwert der Immobilie. Der angegebene Mietpreis wird in natürlicher Form als Einkommen betrachtet. Dies bedeutet, dass der Eigentümer zwar kein monetäres Einkommen im Sinne einer Miete erhält, aber dennoch aus der Nutzung des Eigentums Einnahmen erzielt. In der untenstehenden Tabelle finden Sie die wichtigste Information, die Ihnen bei der Kalkulation des Eigenmietwertes zur Verfügung stehen. Falls die Immobilie im Laufe des Jahres vermietet wurde, müssen in der schweizerischen Steuererklärung die gesamten Mieteinnahmen anstelle des Eigenmietwertes deklariert werden.

Wie sieht die Bestimmung des Steuersatzes aus?

Wenn Sie in der Schweiz über ein Gesamteinkommen von CHF 80´000 verfügen und Sie ein virtuelles Einkommen im Wert von CHF 20´000 aus der ausländischen Liegenschaft erzielen, wird das Schweizer Einkommen (CHF 80´000) zum Steuersatz von CHF 100´000 (CHF 80´000 + CHF 20´000) besteuert.

Wichtig

In beiden angeführten Beispielen werden alle Zahlen zur Erleichterung des Verständnisses netto (nach Abzügen) präsentiert.

Korrekte rechtliche Steueroptimierung

Der Eigenmietwert hängt in den meisten Kantonen vom Steuerwert der Immobilie ab. Daher sollten sämtliche rechtlichen Möglichkeiten genutzt werden, um den Steuerwert beziehungsweise den Eigenmietwert zu reduzieren. Beispielsweise existiert im Kanton Aargau eine rechtliche Option, 80% des Verkehrswertes der ausländischen Liegenschaft zu deklarieren. Der Eigenmietwert wird 3% des deklarierten Wertes betragen. Für die Reduzierung des Eigenmietwertes benutzt man die Unterhaltskostenabzüge. Mehr darüber finden Sie im folgenden Blog.

Ein Beispiel hilft bei der Klarstellung:

Familie A. wohnt im Kanton Schwyz und verfügt über ein Schweizer Vermögen im Wert CHF 200´000. Ihr jährliches Einkommen in der Schweiz beträgt CHF 100´000. Diese Familie verfügt aber auch über eine Immobilie in Russland mit einem Verkehrswert von RUB 11´000´000. Berechnen wir also den Eigenmietwert der Immobilie und bestimmen den Steuersatz zur Einkommens- und Vermögensbesteuerung.

Der Steuerwert der ausländischen Liegenschaft beträgt: RUB 11´000´000 x 0.0130438189 (Jahresmittelkurs 2020 gemäss ESTV) = CHF 143´482
Der Eigenmietwert der ausländischen Liegenschaft wird wie folgt berechnet: CHF 143´482 x 3% = CHF 4´304Da die russische Liegenschaft 25 Jahre alt ist, kann man 20% als Pauschalabzug geltend machen:CHF 4´304 — 20% = CHF 3´443
Steuerbares Einkommen:CHF 100´000
Das Einkommen von CHF 100´000 wird zum Steuersatz besteuert:CHF 100´000 + CHF 3´443 = CHF 103´443
Steuerbares Vermögen:CHF 200´000
Das Vermögen von CHF 200´000 wird zum Steuersatz besteuert:CHF 200´000 + CHF 143´482 = CHF 343´482

Eigenmietwert der ausländischen Liegenschaft

Übersicht Tabelle

Kanton	Bewertung	Eigenmietwert
Zürich	Bei Grundstücken im Ausland sind als Steuerwert 70% des Kaufpreises anzugeben.	Der Mietwert beträgt 3.5% des Steuerwerts für ein Einfamilienhaus und 4.25% des Steuerwerts für eine Eigentumswohnung. Ist die ausländische Liegenschaft vermietet, geben Sie die gesamten Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) an.
Bern	Bei Grundstücken im Ausland sind als Steuerwert 70% des Kaufpreises anzugeben.	Der Mietwert beträgt 6% des Steuerwerts. Ist eine ausländische Liegenschaft vermietet, geben Sie die gesamten Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) an.
Luzern	Die ausländischen Liegenschaften sind grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bewerten. In Zweifelsfällen ist der deklarierte Wert um 30% zu erhöhen. Besonderheit für deutsche Liegenschaften: Deshalb führt der Umrechnungsfaktor 1,8 (100/55) x Einheitswert D zu einer markanten Unterbewertung und damit für den Kanton Luzern zu einer überhöhten Übernahme von Schulden und Schuldzinsen. Nachdem die Grundlagen der Verständigungsvereinbarung D/CH aus dem Jahre 1976 längst überholt sind, empfiehlt es sich, auch aufgrund der allgemeinen Neuschätzung im Kanton Luzern, die deutschen Einheitswerte bis zum vierfachen Wert einzusetzen. Das Ergebnis muss allerdings in jenen Fällen korrigiert werden, bei denen dank genauer Angaben aus dem Schuldenverzeichnis zuverlässige Rückschlüsse auf den Verkehrswert des Aktivums erlaubt sind. Auf eine generelle Anwendung weiterer Umrechnungs-Koeffizienten muss verzichtet werden.	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Eigenmietwert anzugeben.
Uri	Falls es keinen Schätzungswert gemäss steueramtlicher Schätzung gibt, sind im Ausland gelegene Liegenschaften mit dem Verkehrswert anzugeben (Kaufpreis).	Falls es keinen Schätzungswert gemäss steueramtlicher Schätzung gibt, sind im Ausland gelegene Grundstücke mit dem mutmasslichen Eigenmietwert anzugeben.
Schwyz	Im Ausland gelegene Liegenschaften sind mit dem Kaufpreis anzugeben.	Der Eigenmietwert bei ausländischen Liegenschaften beträgt 3% des Steuerwertes. Ist eine ausländische Liegenschaft vermietet, geben Sie die gesamten Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) an.
Obwalden	Ausländische Grundstücke sind zu 100% des Verkehrswertes zu deklarieren.	Der Mietwert selbstgenutzter nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke oder selbstgenutzter Anteile daran beträgt in der Regel 3.8% des Nettosteuerwertes (ordentliche Bemessung). Bei der direkten Bundessteuer beträgt der Eigenmietwert 4.3% des Nettosteuerwertes.
Nidwalden	Die Steuerwerte ausserkantonaler Liegenschaften sind bei den zuständigen Steuerverwaltungen zu erfragen. Falls dieser Wert unbekannt ist, ist die Liegenschaft mit dem Verkehrswert anzugeben.	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Eigenmietwert anzugeben.
Glarus	Im Ausland gelegene Liegenschaften sind zu dem dort gültigen Verkehrswert zu deklarieren.	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Eigenmietwert anzugeben.
Zug	Im Ausland gelegene Liegenschaften sind zu dem dort gültigen Verkehrswert zu deklarieren.	Der Eigenmietwert wird wie folgt berechnet: 5% (bzw. 5.5% bei im Baurecht erstellten Liegenschaften) des steuerlichen Verkehrswertes bis CHF 850´000 für Ein- und Zweifamilienhäuser und bis CHF 750´000 für Stockwerkeigentum; + 2% des CHF 850´000 (CHF 750´000) übersteigenden Anteils des steuerlichen Verkehrswertes; minus 40% Einschlag gemäss § 6 Abs. 1 Verordnung zum Steuergesetz Kanton Zug.
Freiburg	Der Steuerwert der ausländischen Liegenschaft wird wie folgt berechnet: Ertragswert = Eigenmietwert / Prozentsatz `Prozentsatz:` 8.50% für Liegenschaften, die vor 1929 erstellt sind; 8.25% für Liegenschaften, die von 1930 bis 1960 erstellt sind; 8% für Liegenschaften, die von 1961 bis heute erstellt sind; 8% für Stockwerkeigentum und Eigentumswohnungen. Steuerwert = (Verkehrswert + (2 x Ertragswert)) / 3	Der Eigenmietwert bei ausländischen Liegenschaften beträgt 2.5% des Verkehrswertes.
Solothurn	Der Steuerwert wird auf ein Drittel des Kaufpreises festgelegt. Die Umrechnung in CHF erfolgt zum beim Kauf massgebenden Umrechnungskurs. Anschliessende Kursveränderungen haben keinen Einfluss mehr auf den Steuerwert bzw. Mietwert.	Der Mietwert ausländischer Liegenschaften beträgt 10% des berechneten Steuerwertes. Ist eine ausländische Liegenschaft vermietet, geben Sie die gesamten Mieteinnahmen (ohne Nebenkosten) an.
Basel-Stadt	Bei Grundstücken im Ausland sind als Steuerwert 90% des Kaufpreises anzugeben.	Als Eigenmietwert sind bei der kantonalen Einkommenssteuer 3.25% des Steuerwertes und bei der direkten Bundessteuer 4% des Steuerwertes einzusetzen. Der Eigenmietwert beträgt maximal CHF 67´000 beim Kanton, bzw. CHF 82´462 beim Bund. Der anzuwendende Eigenmietwertsatz wird für jede Steuerperiode neu berechnet.
Basel-Land	Im Ausland gelegene Liegenschaften sind mit dem Verkehrswert anzugeben (Kaufpreis). Für die Berechnung des Eigenmietwert muss man dazu einen Brandlagerwert wie folgt kalkulieren: Deutsche Liegenschaften:`Brandlagerwert = Einheitswert x 4 / 2.6 / 3.45` Liegenschaft in anderen Ländern:`Brandlagerwert = Kaufpreis / 2.6 / 3.45`	Bis zu einem steuerlichen Brandlagerwert von СHF 20´000 beträgt der Eigenmietwert 63.23% des Brandlagerwertes. Für jeden um CHF 100 höheren steuerlichen Brandlagerwert reduziert sich dieser Satz gemäss folgender Berechnung: von CHF 20´001 bis CHF 26´000 um je 0.192963% (bis auf 51.65%); von CHF 26´001 bis CHF 35´000 um je 0.085751% (bis auf 43.93%); von CHF 35´001 bis CHF 46´000 um je 0.06711% (bis auf 36.55%); von CHF 46´001 bis CHF 61´000 um je 0.040663% (bis auf 30.45%); von CHF 61´001 bis CHF 78´000 um je 0.017287% (bis auf 27.51%); von CHF 78´001 bis CHF 99´000 um je 0.01238% (bis auf 24.91%); von CHF 99´001 bis CHF 122´000 um je 0.007468% (bis auf 23.19%); von CHF 122´001 bis CHF 203´000 um je 0.002373% (bis auf 21.27%); von CHF 203´001 bis CHF 290´000 um je 0.001963% (bis auf 19.56%); von CHF 290´001 bis CHF 435´000 um je 0.001702% (bis auf 17.09%); von über CHF 435´000 beträgt der Eigenmietwert einheitlich CHF 74´340.
Schaffhausen	Im Ausland gelegene Liegenschaften sind mit dem Verkehrswert anzugeben (Kaufpreis).	Für Immobilien im Ausland wird der Nettomietwert auf 3% des Steuerwertes geschätzt.
Appenzell Ausserrhoden	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Verkehrswert anzugeben.	Der Eigenmietwert ist im Einzelnen wie folgt anzunehmen: massgebender Verkehrswert bis CHF 250´000 — 4.5-5% (max. aber CHF 11´875); massgebender Verkehrswert von CHF 250´001 bis CHF 500´000 — 4-4.5% (max. aber CHF 21´250); massgebender Verkehrswert von CHF 500´001 bis CHF 750´000 — 3,5-4% (max. aber CHF 28´125); massgebender Verkehrswert ab CHF 750´001 — 3.5% (min. aber CHF 28´125).
Appenzell Innerrhoden	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Verkehrswert anzugeben.	Die Standeskommission hat an ihrer Sitzung vom 21. November 2017 eine Entkoppelung des Eigenmietwertes vom Steuerwert beschlossen. Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Mietwert anzugeben.
St. Gallen	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Verkehrswert anzugeben.	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Mietwert anzugeben.
Graubünden	Für ausländische Liegenschaften ist der bisherige Steuerwert einzusetzen. Zusätzlich muss die Bewertung der Liegenschaften der Steuererklärung beigefügt werden. Die Bewertung erfolgt im Veranlagungsverfahren.	Im Ausland gelegene Grundstücke sind mit dem mutmasslichen Eigenmietwert anzugeben.
Aargau	Der Steuerwert von ausländischen Grundstücken ist auf 80% des aktuellen Verkehrswertes festzulegen.	Der Eigenmietwert bei ausländischen Liegenschaften beträgt 3% des Steuerwertes.
Thurgau	Falls kein Schätzungswert gemäss steueramtlicher Schätzung vorliegt, sind im Ausland gelegene Liegenschaften mit dem Verkehrswert anzugeben (Kaufpreis).	Falls kein Schätzungswert gemäss steueramtlicher Schätzung vorliegt, sind im Ausland gelegene Grundstücke mit dem mutmasslichen Eigenmietwert anzugeben.
Wallis	Für Länder, in denen ein Steuerwert oder Katasterwert für die Liegenschaft vorliegt, muss man folgende Formel nutzen: `Steuerwert in der Schweiz = Steuerwert (Katasterwert) im Ausland x 1.5 x 1.9` Für Länder, in denen kein Steuerwert oder Katasterwert für die Liegenschaft vorliegt, ist die Berechnungsbasis der Kaufpreis der Immobilie. Zur Berechnung des Marktwertes der neuen Liegenschaft des Steuerpflichtigen ist der Umrechnungskurs nach dem Devisenmittelkurs per 31.12 zu verwenden.	Der Eigenmietwert bei ausländischen Liegenschaften beträgt 3% des Steuerwertes.

Für einen besseren Überblick haben wir für Sie zwei Fallbeispiele präziser dargestellt. Unter der Annahme, dass sich die Liegenschaften in Russland und in den USA befinden, haben wir den Steuerwert und den Eigenmietwert in unterschiedlichen Kantonen berechnet.