Immobilien für Ausländer: Wie kaufe ich in der Schweiz ein Haus?
«Ein Ferienhaus in der Schweiz zu besitzen» ist nicht nur für Schweizerinnen und Schweizer, sondern auch vielen Ausländerinnen und Ausländern ein Traum. Jedoch kann sich, wegen zahlreicher individueller Besonderheiten und Vorschriften in den einzelnen Kantonen, der Prozess beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz als schwierig erweisen. Unser Artikel bietet Ihnen hilfreiche Informationen zum Immobilienkauf, egal ob Sie ein Rustico im Tessin oder ein Haus in Luzern ein erwerben möchten.
Personengruppen, die Grundstücke in der Schweiz kaufen dürfen
Die Regularien zum Kauf eines Grundstücks durch Personen aus dem Ausland ist in der «Lex Koller» beschrieben. Dort werden drei Personengruppen beschrieben, die unter bestimmten Bedingungen Immobilien in der Schweiz erwerben können.
Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Doppelbürgerschaft, mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland
Für Personen mit Schweizer Pass ist der Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz jederzeit — unabhängig von ihrem derzeitigen Wohnort — möglich.
Staatsangehörige der EU- und EFTA-Mitgliedstaaten
Personen aus EU und EFTA-Mitgliedstaaten mit Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C haben beim Immobilienkauf in der Schweiz die gleichen Rechte wie Schweizer Staatsangehörige.
Falls Sie über keine ausländerrechtlichen Bewilligungen verfügen, gibt es jedoch die Möglichkeit, in spezifischen Fremdverkehrsorten eine Zweitwohnung oder Ferienhaus in der Schweiz zu kaufen.
Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten
Damit Personen, die nicht Bürger eines EU/EFTA-Mitgliedstaates sind, in der Schweiz ein Haus kaufen können, benötigen sie eine Niederlassungsbewilligung C.
Personen ohne Wohnsitz haben dennoch die Option, eine Zweitwohnung oder ein Ferienhaus kaufen.
Arten von Immobilien, die Ausländer in der Schweiz kaufen können
Laut Tabelle können Sie checken, welche Form Schweizerischer Liegenschaften Sie mit oder ohne Aufenthaltsgenehmigung kaufen können.
| EU / EFTA Staatsangehörige | Nicht EU/Staatsangehörige | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Keine Bewilligung | Bewilligung B/C | Keine Bewilligung | Bewilligung B | Bewilligung C | |
| Hauptwohnung | |||||
| Zweitwohnung | |||||
| Ferienwohnung | |||||
| Betriebstätte / gewerbliche Liegenschaften | |||||
|
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Bei der Übertragung von Grundstücken durch Erbschaft benötigen die gesetzlichen Erben (Ehegatte, eingetragene Partner, Kinder, Eltern und Grosseltern) für den Erbantritt des Grundstücks keine Bewilligung.
Hauptwohnung kaufen
Als Hauptwohnung wird ein Grundstück am Ort des rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitzes der Person bezeichnet. Ausländer mit Wohnsitz in EU/EFTA Mitgliedstaaten sowie Ausländer aus anderen Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz können bewilligungsfrei eine Immobilie in der Schweiz kaufen. Sie können ein Haus oder sogar Bauland kaufen. Der Gesetzgeber macht keine Einschränkungen in Bezug auf die zulässige Fläche des Gebäudes. Wenn Sie Ihren Wohnkanton wechseln, können Sie Ihre Wohnung vermieten oder als Ferienwohnung nutzen. Bleiben Sie jedoch in Ihrem Kanton wohnen, ist es Ihnen untersagt, Ihre Wohnung zu vermieten — auch nicht teilweise.
Zweitwohnung kaufen
Zweitwohnungen werden in der Regel zu Urlaubszwecken genutzt. Um eine Zweitwohnung in der Schweiz zu kaufen, sollte der Ausländer in einem wissenschaftlichen, wirtschaftlichen oder kulturellen Kontext einen Bezug zum Ort haben. Einen Bewilligungsgrund für den Erwerb einer Zweitwohnung haben ausgewählte Kantone, die Sie in die Tabelle finden.
Die Anforderungen bezüglich der erlaubten Fläche für Zweitwohnungen entsprechen denen der Ferienwohnung. Zweitwohnungen dürfen in der Schweiz nicht von Ausländern gemietet werden. Erkundigen Sie sich vorher bei Ihrer Gemeinde, ob der Anteil an Zweitwohnungen die 20 Prozent-Marke nicht übersteigt. Sonst ist es unmöglich, dort eine Zweitwohnung zu erwerben.
Ferienwohnung und Wohneinheiten in Apparthotels kaufen
Ein Ferienhaus ist ein Haus, das zu Urlaubszwecken erworben wird und sich an ausgewählten Orten (Fremdverkehrsorten) befindet, die den Erwerb von Ferienhäusern durch Personen aus dem Ausland erlauben. Das Apparthotel kennzeichnet sich als eine vollständig eingerichtete Wohnung innerhalb eines Hotels.
Ausländer benötigen eine Bewilligung von Gemeinden, die eindeutig als Fremdenverkehrsorte gekennzeichnet sind, um dort eine Wohneinheit in einem Apparthotel oder eine Ferienwohnung zu kaufen. Einen Bewilligungsanspruch für den Kauf von Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels gibt es nur in einigen Kantonen in der Schweiz. Prüfen Sie unten in die Tabelle, ob Ihr gewünschter Kanton diese Option anbietet.
Nettowohnfläche ihres Ferienhauses
- Die Nettowohnfläche inklusive Küche, Hausflur, Badezimmer, Toilette, geschlossenes Schwimmbad, Sauna und Hobbyraum darf nicht grösser als 200 m2 sein.
- Die Grundstückfläche darf 1000 m2 nicht überschreiten.
Beachten Sie, dass es unmöglich ist, ein Haus in der Schweiz zu kaufen, wenn ein weiteres Mitglied Ihrer Familie bereits eine Schweizer Immobilie besitzt.
Der Bund legt die Zahl der Ferienwohnungen fest, die an Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz verkauft werden dürfen. Aktuell liegt die Bewilligungsquote fest bei 1’500 Einheiten pro Jahr. Beispielsweise gibt es im Kanton Wallis 330 Bewilligungen für den Kauf von Ferienwohnungen, dagegen im Kanton Glarus lediglich 20 Bewilligungen.
Sie dürfen ihre Wohnung vermieten, jedoch nur zeitweise. Dagegen sollte der Eigentümer einer Wohnung in einem Apparthotel bereit sein, seine Wohnung in der Hochsaison dem Hotelinhaber zu überlassen.
Betriebliche oder gewerbliche Liegenschaften kaufen
Zu dieser Kategorie gehören Grundstücke, die für einen wirtschaftlichen Nutzungszweck genutzt werden (ständige Betriebsstätten für Handels- oder Produktionsunternehmen, Unternehmen, die kommerziell betrieben werden, Werkstätten, Freie Berufe, Gaststätten, Arztpraxen). Sie dürfen derartige Immobilien mieten oder eigenständig für ihre unternehmerischen Tätigkeiten nutzen. Der Erwerb von Grundstücken für einen wirtschaftlichen Nutzungszweck ist in der Schweiz für Personen mit oder ohne Bewilligungen unbeschränkt möglich.
Eine Person, die ein Haus in der Schweiz kauft, wird wirtschaftlich automatisch im Kanton ihrer Liegenschaften steuerpflichtig. Das bedeutet, dass sie eine Steuererklärung in der Schweiz abgeben muss. Einige Kantone fordern eine vollständige Steuererklärung inklusive sämtlichen weltweiten Vermögenswerten. Es gibt aber auch Kantone, die lediglich eine vereinfachte Steuerklärung anfordern oder die Steuererklärung des Wohnsitzstaates akzeptieren.
Falls Sie im Ausland wohnen und eine Immobilie in der Schweiz besitzen, empfehlen wir Ihnen zu prüfen, ob der von Ihnen gewählte Kanton die Möglichkeit einer Steuererklärung online anbietet.
| Kanton | Steuerpflicht | Steuererklärung | Zweitwohnung | Ferienwohnung (Bewilligungsquote) | Fremdenverkehrsort |
|---|---|---|---|---|---|
| Appenzell Ausserrhoden |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Appenzell Ausserrhoden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
 |
20 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Bern |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Bern aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
Für Grundstücke, die im Kanton Bern liegen, sind die Formulare 1, 4 und 7 auszufüllen. Im Ausland liegende Grundstücke sind nicht zu deklarieren. |
140 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
* vorläufig gesperrt |
|
| Freiburg |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Freiburg aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
50 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Glarus |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Glarus aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
20 |
Ferienwohnungen können im Kanton Glarus in allen Gemeinden erworben werden. |
||
| Graubünden |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Graubünden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
290 |
Ferienwohnungen können im Kanton Graubünden in allen Gemeinden erworben werden. |
|
| Luzern |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Luzern aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
50 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Nidwalden |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Nidwalden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
20 |
Ferienwohnungen können im Kanton Nidwalden in allen Gemeinden erworben werden. |
||
| Obwalden |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Obwalden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
20 |
Ferienwohnungen können im Kanton Obwalden in allen Gemeinden erworben werden. |
||
| Schaffhausen |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Schaffhausen aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. Der massgebende Steuerbescheid des Wohnsitzstaates ist beizulegen. Zudem haben Sie einen Vertreter in der Schweiz zu bezeichnen. |
20 |
Wohneinheiten in Aparthotels können im Kanton Schaffhausen in allen Gemeinden erworben werden. |
||
| Schwyz |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Schwyz aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
50 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
||
| St. Gallen |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton St. Gallen aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
45 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Uri |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Uri aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
20 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Wallis |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Wallis aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
330 |
Im Kanton Wallis sind mehr als 100 Tourismusstandorte identifiziert. |
|
| Tessin |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Tessin aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
195 |
Ferienwohnungen können im Kanton Tessin in allen Gemeinden erworben werden. |
|
| Neuenburg |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Neuenburg aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
35 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Jura |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Jura aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
20 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Waadt |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Waadt aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
|
175 |
Liste der Fremdenverkehrsorte:
|
|
| Zug |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Zug aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
 |
|||
| Zürich |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Zurich aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
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|
||
| Genf |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Genf aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
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|||
| Thurgau |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Zug aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig. |
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| Solothurn |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Solothurn aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig |
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| Appenzell Innerrhoden |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Appenzell Innerrhoden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig |
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|||
| Basel-Land |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Basel-Land aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig |
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| Basel-Stadt |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Basel-Stadt aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig |
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| Aargau |
Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Aargau aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig |
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