Immobilien für Ausländer

Immobilien für Ausländer: Wie kaufe ich in der Schweiz ein Haus?

- 7 Min Lesezeit

«Ein Ferienhaus in der Schweiz zu besitzen» ist nicht nur für Schweizerinnen und Schweizer, sondern auch vielen Ausländerinnen und Ausländern ein Traum. Jedoch kann sich, wegen zahlreicher individueller Besonder­heiten und Vor­schriften in den einzelnen Kantonen, der Prozess beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz als schwierig erweisen. Unser Artikel bietet Ihnen hilfreiche Informationen zum Immobilienkauf, egal ob Sie ein Rustico im Tessin oder ein Haus in Luzern ein erwerben möchten.

Personen­gruppen, die Grund­stücke in der Schweiz kaufen dürfen

Die Regularien zum Kauf eines Grundstücks durch Personen aus dem Ausland ist in der «Lex Koller» beschrieben. Dort werden drei Personen­gruppen beschrieben, die unter bestimmten Bedingungen Immobilien in der Schweiz erwerben können.

Schweizerinnen und Schweizer

Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Doppel­bürger­schaft, mit Wohn­sitz in der Schweiz oder im Ausland

Für Personen mit Schweizer Pass ist der Erwerb von Wohn­eigentum in der Schweiz jeder­zeit — unabhängig von ihrem derzeitigen Wohn­ort — möglich.

Staatsangehörige der EU- und EFTA-Mitgliedstaaten

Staats­angehörige der EU- und EFTA-Mitglied­staaten

Personen aus EU und EFTA-Mitglied­staaten mit Aufenthalts­bewilligung B oder Niederlassungs­bewilligung C haben beim Immobilienkauf in der Schweiz die gleichen Rechte wie Schweizer Staatsangehörige.

Falls Sie über keine ausländer­rechtlichen Bewilligungen verfügen, gibt es jedoch die Möglichkeit, in spezifischen Fremd­verkehrs­orten eine Zweit­wohnung oder Ferien­haus in der Schweiz zu kaufen.

Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten

Staats­angehörige anderer ausländischer Staaten

Damit Personen, die nicht Bürger eines EU/EFTA-Mitglied­staates sind, in der Schweiz ein Haus kaufen können, benötigen sie eine Niederlassungs­bewilligung C.

Personen ohne Wohnsitz haben dennoch die Option, eine Zweit­wohnung oder ein Ferienhaus kaufen.

Arten von Immobilien, die Ausländer in der Schweiz kaufen können

Laut Tabelle können Sie checken, welche Form Schweizerischer Liegen­schaften Sie mit oder ohne Aufenthalts­genehmigung kaufen können.

EU / EFTA Staats­angehörige Nicht EU/Staats­angehörige
Keine Bewilligung Bewilligung B/C Keine Bewilligung Bewilligung B Bewilligung C
Haupt­wohnung          
Zweit­wohnung          
Ferien­wohnung          
Betriebstätte / gewerbliche Liegenschaften          
  • Bewilligungsfrei
  • Bewilligungspflichtig
  • Ausgeschlossen

Wichtig

Bei der Übertragung von Grund­stücken durch Erbschaft benötigen die gesetzlichen Erben (Ehegatte, eingetragene Partner, Kinder, Eltern und Grosseltern) für den Erbantritt des Grund­stücks keine Bewilligung.

Haupt­wohnung kaufen

Als Haupt­wohnung wird ein Grund­stück am Ort des rechtlichen und tatsächlichen Wohn­sitzes der Person bezeichnet. Ausländer mit Wohn­sitz in EU/EFTA Mitglied­staaten sowie Ausländer aus anderen Staaten mit Wohn­sitz in der Schweiz können bewilligungs­frei eine Immobilie in der Schweiz kaufen. Sie können ein Haus oder sogar Bauland kaufen. Der Gesetz­geber macht keine Einschränkungen in Bezug auf die zulässige Fläche des Gebäudes. Wenn Sie Ihren Wohn­kanton wechseln, können Sie Ihre Wohnung vermieten oder als Ferien­wohnung nutzen. Bleiben Sie jedoch in Ihrem Kanton wohnen, ist es Ihnen untersagt, Ihre Wohnung zu vermieten — auch nicht teilweise.

Zweit­wohnung kaufen

Zweit­wohnungen werden in der Regel zu Urlaubs­zwecken genutzt. Um eine Zweit­wohnung in der Schweiz zu kaufen, sollte der Ausländer in einem wissen­schaftlichen, wirt­schaftlichen oder kulturellen Kontext einen Bezug zum Ort haben. Einen Bewilligungs­grund für den Erwerb einer Zweit­wohnung haben ausgewählte Kantone, die Sie in die Tabelle finden.

Die Anforderungen bezüglich der erlaubten Fläche für Zweit­wohnungen entsprechen denen der Ferien­wohnung. Zweit­wohnungen dürfen in der Schweiz nicht von Ausländern gemietet werden. Erkundigen Sie sich vorher bei Ihrer Gemeinde, ob der Anteil an Zweit­wohnungen die 20 Prozent-Marke nicht übersteigt. Sonst ist es unmöglich, dort eine Zweit­wohnung zu erwerben.

Ferien­wohnung und Wohn­einheiten in Appart­hotels kaufen

Ein Ferien­haus ist ein Haus, das zu Urlaubs­zwecken erworben wird und sich an ausgewählten Orten (Fremd­verkehrs­orten) befindet, die den Erwerb von Ferien­häusern durch Personen aus dem Ausland erlauben. Das Appart­hotel kennzeichnet sich als eine vollständig eingerichtete Wohnung innerhalb eines Hotels.

Ausländer benötigen eine Bewilligung von Gemeinden, die eindeutig als Fremden­verkehrsorte gekennzeichnet sind, um dort eine Wohn­einheit in einem Appart­hotel oder eine Ferien­wohnung zu kaufen. Einen Bewilligungs­anspruch für den Kauf von Ferien­wohnungen und Wohn­einheiten in Appart­hotels gibt es nur in einigen Kantonen in der Schweiz. Prüfen Sie unten in die Tabelle, ob Ihr gewünschter Kanton diese Option anbietet.

Nettowohnfläche ihres Ferienhauses

Nettowohnfläche ihres Ferienhauses

  • Die Nettowohnfläche inklusive Küche, Hausflur, Badezimmer, Toilette, geschlossenes Schwimmbad, Sauna und Hobbyraum darf nicht grösser als 200 m2 sein.
  • Die Grundstückfläche darf 1000 m2 nicht überschreiten.

Wichtig

Beachten Sie, dass es unmöglich ist, ein Haus in der Schweiz zu kaufen, wenn ein weiteres Mitglied Ihrer Familie bereits eine Schweizer Immobilie besitzt.

Der Bund legt die Zahl der Ferien­wohnungen fest, die an Ausländer ohne Wohn­sitz in der Schweiz verkauft werden dürfen. Aktuell liegt die Bewilligungs­quote fest bei 1’500 Einheiten pro Jahr. Beispiels­weise gibt es im Kanton Wallis 330 Bewilligungen für den Kauf von Ferien­wohnungen, dagegen im Kanton Glarus lediglich 20 Bewilligungen.

Sie dürfen ihre Wohnung vermieten, jedoch nur zeitweise. Dagegen sollte der Eigentümer einer Wohnung in einem Appart­hotel bereit sein, seine Wohnung in der Hoch­saison dem Hotel­inhaber zu überlassen.

Betriebliche oder gewerbliche Liegen­schaften kaufen

Zu dieser Kategorie gehören Grund­stücke, die für einen wirtschaftlichen Nutzungs­zweck genutzt werden (ständige Betriebs­stätten für Handels- oder Produktions­unternehmen, Unternehmen, die kommerziell betrieben werden, Werkstätten, Freie Berufe, Gaststätten, Arzt­praxen). Sie dürfen derartige Immobilien mieten oder eigenständig für ihre unternehmerischen Tätigkeiten nutzen. Der Erwerb von Grundstücken für einen wirtschaftlichen Nutzungs­zweck ist in der Schweiz für Personen mit oder ohne Bewilligungen unbeschränkt möglich.

Wichtig

Eine Person, die ein Haus in der Schweiz kauft, wird wirtschaftlich automatisch im Kanton ihrer Liegenschaften steuerpflichtig. Das bedeutet, dass sie eine Steuererklärung in der Schweiz abgeben muss. Einige Kantone fordern eine vollständige Steuererklärung inklusive sämtlichen weltweiten Vermögenswerten. Es gibt aber auch Kantone, die lediglich eine vereinfachte Steuerklärung anfordern oder die Steuererklärung des Wohnsitzstaates akzeptieren.

Falls Sie im Ausland wohnen und eine Immobilie in der Schweiz besitzen, empfehlen wir Ihnen zu prüfen, ob der von Ihnen gewählte Kanton die Möglichkeit einer Steuererklärung online anbietet.

Steuerpflicht und Erwerb von Grundstücken durch Ausländer. Kantonale Unterschiede.

Kanton Steuerpflicht Steuererklärung Zweitwohnung Ferienwohnung (Bewilligungsquote) Fremdenverkehrsort
Appenzell Ausserrhoden

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Appenzell Ausserrhoden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

20

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Urnäsch
  2. Schwellbrunn
  3. Stein
  4. Waldstatt
  5. Teufen
  6. Bühler
  7. Gais
  8. Trogen
  9. Rehetobel
  10. Wald
  11. Grub
  12. Heiden
  13. Walzenhausen
  14. Reute
Bern

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Bern aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vereinfachte

Für Grundstücke, die im Kanton Bern liegen, sind die Formulare 1, 4 und 7 auszufüllen. Im Ausland liegende Grundstücke sind nicht zu deklarieren.

  ja

140

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Biel*
  2. Renan*
  3. Saint-Imier*
  4. Sonceboz-Sombeval
  5. Tramelan*
  6. Adelboden
  7. Aeschi bei Spiez
  8. Frutigen
  9. Kandergrund*
  10. Kandersteg
  11. Reichenbach
  12. Beatenberg
  13. Bönigen
  14. Brienz
  15. Brienzwiler
  16. Därligen
  17. Grindelwald
  18. Gündlischwand
  19. Habkern
  20. Hofstetten bei Brienz
  21. Iseltwald
  22. Lauterbrunnen
  23. Lütschental
  24. Niederried
  25. Oberried
  26. Ringgenberg
  27. Saxeten
  28. Schwanden
  29. Unterseen
  30. Wilderswil
  31. Bowil*
  32. Linden*
  33. Belprahon*
  34. Prêles*
  35. Diemtigen
  36. Gadmen
  37. Guttannen*
  38. Hasliberg
  39. Innertkirchen
  40. Meiringen
  41. Schattenhalb*
  42. Boltigen
  43. Lenk
  44. Zweisimmen
  45. St. Stephan
  46. Gsteig
  47. Lauenen
  48. Saanen
  49. Guggisberg
  50. Rüschegg
  51. Hilterfingen*
  52. Horrenbach-Buchen*
  53. Huttwil*
  54. Lützelflüh

* vorläufig gesperrt

Freiburg

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Freiburg aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

50

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Albeuve
  2. Botterens
  3. Broc
  4. Bulle
  5. Cerniat
  6. Charmey
  7. Châtel-Saint-Denis
  8. Châtel-sur-Montsalvens
  9. Crésuz
  10. Enney
  11. Grandvillard
  12. Gruyères
  13. Jaun
  14. Montbovon
  15. Le Pâquier
  16. Plaffeien
  17. Plasselb
  18. Pont-la-Ville
  19. La Roche
  20. La Tour-de-Trême
Glarus

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Glarus aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja

20

Ferienwohnungen können im Kanton Glarus in allen Gemeinden erworben werden.

Graubünden

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Graubünden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vereinfachte

ja ja

290

Ferienwohnungen können im Kanton Graubünden in allen Gemeinden erworben werden.

Luzern

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Luzern aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

50

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Flühli
  2. Escholzmatt-Marbach
Nidwalden

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Nidwalden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vereinfachte

ja

20

Ferienwohnungen können im Kanton Nidwalden in allen Gemeinden erworben werden.

Obwalden

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Obwalden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vereinfachte

ja

20

Ferienwohnungen können im Kanton Obwalden in allen Gemeinden erworben werden.

Schaffhausen

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Schaffhausen aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Der massgebende Steuerbescheid des Wohnsitzstaates ist beizulegen. Zudem haben Sie einen Vertreter in der Schweiz zu bezeichnen.

Vollständige / Steuerbescheid des Wohnsitzstaates

ja

20

Wohneinheiten in Aparthotels können im Kanton Schaffhausen in allen Gemeinden erworben werden.

Schwyz

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Schwyz aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja

50

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Arth
  2. Ingenbohl
  3. Lauerz
  4. Morschach
  5. Muotathal
  6. Oberiberg
  7. Sattel
  8. Schwyz
  9. Unteriberg
  10. Bezirk Einsiedeln
  11. Bezirk Gersau
  12. Bezirk Küssnacht
St. Gallen

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton St. Gallen aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

45

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Für Ferienwohnungen:
    • Alt St.Johann
    • Amden
    • Brunnadern
    • Bütschwil
    • Ebnat-Kappel
    • Eggersriet
    • Flums
    • Ganterschwil
    • Goldingen
    • Hemberg
    • Krinau
    • Krummenau
    • Lichtensteig
    • Lütisburg
    • Mels
    • Mogelsberg
    • Mosnang
    • Nesslau
    • Oberhelfenschwil
    • Pfäfers
    • Quarten
    • Sargans
    • Stein
    • St.Gallenkappel
    • St.Peterzell
    • Vilters-Wangs (Furt und Maienberg)
    • Walenstadt
    • Wartau
    • Wattwil
    • Weesen (Kurzone)
    • Wildhaus
  2. Für Wohneinheiten in Apparthotels:
    • Amdeт
    • Bad Ragaz
    • Flums
    • Hemberg
    • Krummenau
    • Quarten
    • Sargans
    • Vilters-Wangs (Furt und Maienberg)
Uri

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Uri aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige / Vereinfachte

ja ja

20

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Altdorf
  2. Andermatt
  3. Attinghausen
  4. Bürglen
  5. Erstfeld
  6. Flüelen
  7. Göschenen
  8. Gurtnellen
  9. Hospenthal
  10. Isenthal
  11. Realp
  12. Schattdorf
  13. Seedorf mit Ortsteil Bauen
  14. Seelisberg
  15. Sisikon
  16. Spiringen
  17. Unterschächen
  18. Wassen
Wallis

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Wallis aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vereinfachte

ja ja

330

Im Kanton Wallis sind mehr als 100 Tourismusstandorte identifiziert.

Tessin

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Tessin aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

195

Ferienwohnungen können im Kanton Tessin in allen Gemeinden erworben werden.

Neuenburg

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Neuenburg aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

35

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Le Locle
  2. Les Brenets
  3. Le Cerneux-Péquignot
  4. La Brévine
  5. La Chaux-du-Milieu
  6. Les Ponts-de-Martel
  7. Brot-Plamboz
  8. La Chaux-de-Fonds
  9. Les Planchettes
  10. La Sagne
  11. Val-de-Travers
  12. La Côte-aux-Fées
  13. Les Verrières
  14. Val-de-Ruz
  15. Valangin
  16. Rochefort
  17. Brot-Dessous
  18. Enges
  19. Lignières
  20. Neuchâtel
  21. Hauterive
  22. La Tène
  23. Le Landeron
  24. Peseux
  25. Corcelles-Cormondrèche
  26. Bevaix
  27. Gorgier
  28. Saint-Aubin-Sauges.
Jura

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Jura aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

20

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Les Breuleux
  2. La Chaux-des-Breuleux
  3. Cornol
  4. Courtemaîche
  5. Les Enfers
  6. Epauvillers
  7. Epiquerez
  8. Glovelier
  9. Goumois
  10. Montfaucon
  11. Montfavergier
  12. Muriaux
  13. Le Noirmont
  14. Le Peuchapatte
  15. Les Pommerats
  16. Saignelégier
  17. Soubey
  18. Vellerat
Waadt

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Waadt aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja ja

175

Liste der Fremdenverkehrsorte:

  1. Aigle
  2. Avenches
  3. Bex (über der Höhe von 700 Metern)
  4. Bullet
  5. Chardonne
  6. Château d'Oex
  7. Chavannes-près-Renens (Les Cèdres)
  8. Chexbres
  9. Corbeyrier
  10. Gryon
  11. L'Abbaye
  12. La Tour-de-Peilz
  13. Lausanne (nur die Wohnungen in einem Aparthotel)
  14. Le Chenit
  15. Le Lieu
  16. Leysin
  17. Montreux
  18. Ollon (Ecovets – Chesières – Villars – Arveyes)
  19. Ormont-Dessous
  20. Ormont-Dessus
  21. Puidoux (nur der Sektor Le Signal)
  22. Rossinière
  23. Rougemont
  24. Saint-Cergue
  25. Sainte-Croix
  26. Vevey
  27. Veytaux
  28. Villeneuve
  29. Yverdon-les-Bains
Zug

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Zug aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollstländige / Steuerbescheid des Wohnsitzstaates

nein
Zürich

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Zurich aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

ja nein
Genf

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Genf aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

nein
Thurgau

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Zug aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig.

Vollständige

nein
Solothurn

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Solothurn aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig

Vollständige

ja nein
Appenzell Innerrhoden

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Appenzell Innerrhoden aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig

Vollständige

nein
Basel-Land

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Basel-Land aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig

Vollständige

nein
Basel-Stadt

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Basel-Stadt aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig

Vollständige

ja nein
Aargau

Die Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken sind im Kanton Aargau aufgrund der wirtschaftlichen Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig

Vollständige

nein

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